המצב הנוכחי בארה "ב וההשלכות שלו לגבי המשקיעים הזרים

במשך שנים רבות נתפס השוק האמריקאי בעיניי המשקיעים הזרים כמקום אטרקטיבי, יציב ואיתן, בו ניתן להרוויח תשואות נאות דרך אפיקי השקעה שונים. שוק הנדל”ן בפרט, נחשב כ”מניה בטוחה” עבור משקיעים אלו. כיום ניתן להגיד בבטחה שאביב 2020 הוא אחת התקופות החשובות והמשמעותיות בהיסטוריה של ארה”ב. בשלושת החודשים האחרונים חטפה ארה”ב שתי מהלומות גיאופוליטיות חזקות שזעזעו את האומה עד היסוד.

• מגפת הקורונה, שלמעשה השביתה את הכלכלה הגדולה בעולם, כשהיא עדיין גובה מחיר עצום וקשה בנפש.
• המחאה החברתית שסחפה את כל האומה, בעקבות אותו סרטון וידאו קשה שצולם במיניאפוליס ובו רואים כיצד ג’ורג’ פלויד נרצח ע”י שוטר לבן בהיותו אזוק.

השאלה המתבקשת כרגע עבור אותם משקיעים זרים היא “מה הלאה? מה יקרה עם ההשקעות שלהם בארה”ב? האם זה הזמן לעשות דברים אחרת? האם למכור, לקנות עוד נדל”ן או פשוט לחכות ולראות לאן דברים הולכים?

 

הסיבות למשבר

מגפת הקורונה –

ארה”ב הייתה אחת מהמדינות שהגיבו באיחור רב למגפת הקורונה. לעובדה זו היו שתי תוצאות הרסניות עבורה. האחת היא, שעל פי הנתונים מאז ה – 5 מרץ, ארה”ב ממוקמת במקום הראשון בעולם במניין הקורבנות של המגפה. העובדה השנייה, היא שהתגובה המאוחרת בשילוב המחסור בציוד מיגון וערכות בדיקה, הביאו להשבתה כללית של המשק בארה”ב. הדבר בא לידי ביטוי בהתכווצות הכלכלה האמריקאית בשיעור של 4.8%, כאשר שיעור האבטלה מזנק מ – 3.5% בפברואר לרמה של 14.4% באפריל.

החשש שההשבתה תגרום לכך שהציבור לא יוכל לשלם שכירות או להרשות לעצמו מוצרי צריכה בסיסיים כמו מזון, הביאו את הממשל הפדרלי לנקוט ביוזמה הפיננסית הגדולה בהיסטוריה שלו ולהזרים סיוע חירום בסך כולל של 5 טריליון דולר, למשק האמריקאי.

הרצח של ג’ורג’ פלויד –

אם מגפת הקורונה לא הייתה צרה מספיק גדולה, הרי שהרצח שאירע ב – 25 למאי 2020 החריף את המשבר בארה”ב. היחס לחברה השחורה באמריקה מהווה לאורך ההיסטוריה עצב חשוף, שמקורו בתקופת העבדות של השחורים בארה”ב. לא פעם, הרג ורצח של שחורים לא חמושים ע”י כוחות המשטרה, הציפו מחדש את נושא הגזענות של שוטרים כלפי שחורים ואת הצורך בחריש עמוק בגישה וביחס אליהם, אם לא לבצע מהפכה שלמה וכוללת במשטרה.

באותו יום נעצר ג’ורג’ פלויד, גבר אפרו אמריקאי, תושב מיניאפוליס בן 46 ע”י המשטרה. המעצר צולם ע”י עדי ראייה בסרטון שנעשה ויראלי ובו רואים כיצד בהיותו מנוטרל ואזוק, מר פלויד, שוכב עם פניו על הכביש, כאשר השוטר הלבן דרק שובין כורע ברך על צווארו. על אף שנכחו במקום עוד שלושה שוטרים ולמרות המחאות החוזרות ונשנות של מר פלויד והצופים שהוא לא יכול לנשום, השוטר לא הרים את ברכו מהצוואר של פלויד, מה שהביא בסופו של דבר למותו כתוצאה מחנק.

האירוע הוציא מיליונים לרחובות, במחאה על היחס הגזעני כלפי השחורים בארה”ב ועל כך שחייב לבוא שינוי. זאת תחת הסיסמא Black Lives Matter””. המחאה גרמה לקיטוב בין שני צדדים, בצד האחד אלו שמוחים וקוראים לרפורמה מעמיקה וקיצוץ בתקציב המשטרה ומצד שני, המתנגדים למחאה, הגנו על המשטרה והמעיטו בערך המחאה, כשהם מצביעים על כך שבוזזים וארגוני שמאל קיצוניים מלבים את האש.

המחאה ברובה הייתה באמת מחאה שקטה. אך מצד שני נרשמו לא מעט מעשי ביזה ושוד, כמו גם התנגשויות אלימות בין מתפרעים לבין המשטרה, מה שהוביל לנפגעים והרוגים משני הצדדים.

 

מה כל זה אומר מבחינת המשקיעים הזרים

נכון שכלכלת ארה”ב ידועה בחוזקה ובאיתנות שלה ונכון שכרגע נראה שנוצר שם כרגע כאוס אחד מוחלט. רק חשוב לזכור שארה”ב כוללת 51 מדינות וששוק הנדל”ן בה, הוא למעשה מקומי, פר מדינה ואזור. לכן ישנה חשיבות עצומה למיקום של הנכסים בארה”ב.

אז מה זה אומר מבחינת המשקיעים הזרים?

• באופן כללי ניתן לראות שבערים מסוימות עוצמת ההפגנות נמצאת בדעיכה בעוד שבערים אחרות הן נמשכות במלוא העוצמה. לדוגמה בסיאטל, ראש העיר הוציא את המשטרה מאזור גבעת הקפיטול וכרגע האזור כולו נמצא בשליטת אנשי המחאה שהכריזו על עצמם כישות נפרדת מארה”ב שנקראת ה”אוטונומיה של גבעת הקפיטול”. נכון לכרגע, קשה לדעת מה יעלה בגורלם של הבתים באזור.
• ארה”ב ניצבת במקום הראשון בעולם מבחינת מספר קורבנות הקורונה. אמנם המספרים הם מכל רחבי ארה”ב, אך כבר עכשיו ניתן לראות בוודאות, שהעיר שנפגעה הכי קשה מהמשבר, היא ניו יורק, אשר בה נרשמו 14% מסך כל המתים בארה”ב.
• קולורדו, ג’ורג’יה פלורידה וטקסס הן בין המדינות שמיהרו לפתוח את הכלכלות שלהם. בעוד שמדינות וערים אחרות ראו במשבר הקורונה הזדמנות לבצע רפורמות משמעותיות, כמו למשל ראש עיריית אוסטין, טקסס, שהחליט על פרויקט תשתיות ותחבורה חדש בעלות של 10 מיליארד דולר. המימון לפרויקט יגיע מהגדלת מיסי הרכוש ב – 25%.
• “קיצוץ תקציב המשטרה”, זו אולי היוזמה הנפוצה ביותר ברחבי ערים בארה”ב כיום. יוזמה זו עשויה להביא לרפורמה מעמיקה במשטרה ויחד עם זאת, היא עשויה להביא לעלייה חדה בשיעור הפשיעה באותן ערים. דבר שישפיע בצורה מהותית על מחירי הנדל”ן, שיספגו מכה קשה.

אלו הן רק מספר דוגמאות למה שקורה ועשוי לקרות בעתיד בארה”ב. כמובן, אם המהומות, מקרי השוד והביזה ימשיכו, תמיד קיימת האופציה בו הממשל הפדרלי ייאלץ להשתמש במשמר הלאומי ובכוחות הצבא האמריקאי להשליט סדר. הפופולריות של הנשיא דונלד טראמפ אינה בשיאה כרגע וקשה לדעת כיצד מהלך כוחני כזה, ישפיע על עתידו ועל עתיד הממשל האמריקאי שידוע ביציבותו. לכן, למשקיעים הזרים מאוד כדאי לשים לב לקרבה של פעולות הביזה והשוד לנכסים שלהם.

נקודה לא פחות חשובה שצריכה להעסיק את המשקיעים הזרים בנדל”ן בארה”ב, היא נושא השכירות. או ליתר דיוק, היכולת של השוכרים לשלם את השכירות החודשית. סוכנויות כדוגמת Fannie Mae ו Freddie Mac שנהנות מגיבוי של הבנק הפדרלי, גילו סובלנות עד עכשיו ולמעשה, יצרו תקופת הימנעות על החזרים על הלוואות בהיקף של מיליארדי דולרים, תוך עיכוב חובות לבעלי נכסים. זאת בתנאי שבעלי הבתים לא יפנו את השוכרים שגרים אצלם במשך התקופה הזו. במקומות מסוימים החלה התארגנות של שוכרים שקוראת ל”שביתת שכירות”, עד כדי ויתור מלא על שכירות בתקופת המשבר. דבר שהוא בלתי אפשרי ללא גיבוי פדרלי למהלך, מה שעשוי להתבטא במשבר פינוי נרחב.

מי שחשופים מאוד לפגיעה לאור כל האמור לעיל, הם כמובן המשקיעים הזרים. זאת כיוון שהם אינם זכאים להלוואות מהבנקים למשכנתאות, הם משלמים במזומן ואין להם התחייבות לשירותי חוב, מה שחושף אותם במיוחד לאובדן ההכנסה מדמי שכירות.

אז, האם כדאי לקנות נכסים בארה”ב כרגע?

מבחינה היסטורית, הכלכלה והממשל האמריקאי הינם ביסודם מאוד יציבים, דבר שאמור להוות צפירת הרגעה לגבי העתיד. ועדיין, התשובה לשאלה הזו מתחלקת לשניים: כשמסתכלים על המצב הכללי בארה”ב רואים ירידה במספר המתים מקורונה, בעוד שבאופן מפתיע הנתונים של חודש מאי, הראו גידול בביקוש לעובדים, כשנוצרו 2.5 מיליון מקומות עבודה חדשים. בהפגנות עצמן ניתן היה לראות שוטרים רבים המביעים סולידריות עם המפגינים, בעוד שבממשל הועלו הצעות חיוביות ללקיחת אחריות משטרתית, לביטול מדיניות הפריצה וחיפוש ללא צווים, שימוש מקיף במצלמות גוף וביטול החסינות מפני תביעה אזרחיות, ממנה שוטרים נהנים כרגע.

מצד שני הרבה בעלי נכסים מוצאים את עצמם באמצע תקופת ההימנעות. המצב אינו מבטל את תשלומי ההלוואות, הוא רק דוחה אותם וחלק מהלווים אינם גמישים כמו הבנקים למשכנתאות אותם ציינו. לכן, יש מצב שמשבר פינוי השוכרים, אורב ממש מעבר לפינה. זאת כיוון שהמאזן הכספי של השוכרים עלול לרסק אותם ומנגד, בעלי בתים עלולים להגיע לקצה היכולת שלהם מבחינת התשלומים. כך שהחודשים הבאים, עשויים ליצור לא מעט הזדמנויות עסקיות מצוינות, עבור משקיעים שיש להם הון זמין להשקעה.