Pour expliquer le terme en quelques mots, une résidence multifamiliale est un type de propriété résidentielle qui est conçue avec 4 unités ou plus. La définition peut parfois être assez large. Les condominiums, les complexes d'appartements et les résidences semi-communautaires entrent généralement dans la catégorie des propriétés résidentielles multifamiliales. Les résidences multifamiliales ont tendance à être beaucoup plus courantes à mesure que l'on se rapproche d'une grande ville.
Le monde des investissements, en général, comporte des risques et des avantages, mais l'immobilier semble présenter moins de risques que les autres. Posséder des biens immobiliers est toujours un bon moyen de diversifier un portefeuille d'investissement et de recevoir des rendements mensuels. Les propriétés multifamiliales peuvent réduire encore plus les risques et, avec les bonnes stratégies, fournir des bénéfices intéressants. Il existe plusieurs raisons essentielles d'investir dans des résidences multifamiliales plutôt que dans des résidences unifamiliales.
Financement
La plupart du temps, l'achat d'une résidence multifamiliale est plus coûteux que celui d'une résidence unifamiliale. Bien que de nombreuses variables entrent en jeu, comme l'emplacement et la taille de la propriété, c'est presque toujours le cas. Selon la Réserve fédérale, le coût moyen d'une maison unifamiliale est de 382 000 dollars au 1er trimestre 2022. Les propriétés multifamiliales ont tendance à coûter en moyenne 1 573 931 dollars et 186 248 dollars par unité.
Le prix d'entrée pour un investisseur peut être plus élevé et nécessiter un acompte beaucoup plus important que pour une maison individuelle. Malgré cela, il est généralement plus facile d'obtenir un financement auprès d'une banque ou d'un prêteur hypothécaire. Cela s'explique principalement par le fait que les revenus des résidences multifamiliales ont tendance à générer un flux de trésorerie plus important et plus prévisible que les résidences unifamiliales. En tant que tel, le risque de défaillance du propriétaire est beaucoup plus faible, et les prêteurs aiment généralement les risques réduits.
Cashflow
Les maisons unifamiliales n'ont généralement qu'un seul locataire ou groupe de locataires. En tant qu'investisseur, si une maison unifamiliale est vacante, le taux de vacance est de 100 %. Il en va de même si le locataire est en retard dans le paiement de son loyer mensuel.
Les résidences multifamiliales comportent généralement plusieurs logements avec de nombreux locataires différents qui n'ont aucun lien de parenté. Ainsi, si un locataire est en retard dans le paiement de son loyer ou si l'un des logements est vacant, les conséquences sont moins graves. Cela réduit les risques pour les investisseurs immobiliers et plus le nombre de logements est élevé, plus les sources de revenus sont nombreuses. Plus le nombre d'unités et de locataires est élevé, plus le risque est faible pour le propriétaire.
Taxes
Aux États-Unis, les propriétés multifamiliales offrent généralement de multiples avantages fiscaux. Les investisseurs peuvent également utiliser l'amortissement des biens, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion des biens, les primes d'assurance et même les frais de marketing pendant la saison des impôts.
Le plus intéressant est que vous pouvez utiliser tous les avantages fiscaux ci-dessus même lorsque la valeur marchande du bien augmente. Assurez-vous simplement d'avoir un comptable talentueux et qualifié pour en tirer le meilleur parti.
Plus facile à cultiver
Il est beaucoup plus facile de développer un portefeuille d'investissement immobilier en utilisant des propriétés multifamiliales. En raison du flux de trésorerie plus régulier, il est généralement plus facile de développer et d'acheter davantage de biens locatifs. L'investisseur ou le propriétaire aura aussi généralement plus de garanties à offrir aux prêteurs. En tant que tel, avec un financement intelligent, ils peuvent développer un portefeuille d'investissement beaucoup plus rapidement.
Property Management
Les investisseurs internationaux ont généralement besoin d'un gestionnaire immobilier car ils ne sont pas physiquement proches de la propriété. Pour certains, il est plus logique d'engager un gestionnaire immobilier pour s'occuper de plusieurs unités dans une propriété multifamiliale. Le gestionnaire immobilier s'occupera des affaires et de la gestion quotidiennes. Il sélectionne les locataires pour vous, récupère les chèques de loyer et s'occupe de la procédure d'expulsion, parfois pénible.
Le fait d'avoir un gestionnaire immobilier pour plusieurs unités a tendance à être plus logique du point de vue de la gestion. De plus, le propriétaire peut généralement déduire cette dépense de ses impôts.
Simplicité
Posséder une propriété multifamiliale avec de nombreuses unités différentes au même endroit rend la gestion facile. C'est beaucoup plus simple que de posséder un portefeuille de propriétés unifamiliales qui sont toutes situées dans des zones différentes. Cela permet à l'investisseur ou au propriétaire d'économiser du temps, du stress et parfois même de l'argent.
Résidences unifamiliales et multifamiliales
Les deux types de propriétés présentent des avantages pour les investisseurs. Les propriétés multifamiliales peuvent toutefois présenter certains inconvénients, tels que le prix d'entrée initial plus élevé et une concurrence beaucoup plus forte sur un marché immobilier chaud. Les propriétés multifamiliales ont également tendance à nécessiter plus d'attention et de compétences de gestion.
Comme un gestionnaire immobilier est généralement nécessaire pour les propriétés multifamiliales, il pourrait être plus adapté aux investisseurs internationaux. Qu'il s'agisse d'une propriété unifamiliale ou multifamiliale, la loi fondamentale de l'immobilier reste la même. Tout est question d'emplacement.